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万喆:“买100平米房只得70平米”的经济学谬论
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2018-08-03
  买房的时候,是按照单价乘以面积来计算的。而中国房屋面积的计算,几乎是全世界唯一个按照所谓“建筑面积”进行计算和交易的。“商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”。前些年,河北省石家庄某楼盘,公摊系数竟然达到了34%,比此前售楼人员宣传的系数高出了十几个百分点。65平方米的小户型,实际面积只有42平方米,原定使用面积中有7.8平方米被“摊”了出去。小户型直接变成“鸽子窝”。

作者万喆系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员,本文刊于8月2日澎湃新闻。


前日,中共中央政治局会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,提出要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。此次表述跟以往相比少了“过快”两个字,显现房地产调控的方向和决心。


房地产调控无疑需要长效机制,长效机制中,保障购房者的权益无疑是重要部分。


然而?


在中国购房,必须面对超级有趣的“建筑面积”这回事。


闹心的“公摊面积”


买房的时候,是按照单价乘以面积来计算的。而中国房屋面积的计算,几乎是全世界唯一个按照所谓“建筑面积”进行计算和交易的。“商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”。


前些年,河北省石家庄某楼盘,公摊系数竟然达到了34%,比此前售楼人员宣传的系数高出了十几个百分点。65平方米的小户型,实际面积只有42平方米,原定使用面积中有7.8平方米被“摊”了出去。小户型直接变成“鸽子窝”。


2012年,安徽一对夫妇购买了一套建筑面积为71.71平方米的两居室,交房时发现,实际套内面积只有44平方米左右,公摊系数竟然达到了38.7%。签合同的时候,售楼人员曾口头上告诉他们,公摊系数大约15%左右,不会高于20%。


但是他们还应该感到庆幸。


在山东高密,一群购房者发现,看房时,样板间是宽敞精致的小二居,收房时,是狭窄简陋的一居室,房里只能放下一张床。事先承诺公摊不超过30%,事后却高达52.35%,套内面积缩水一半,被戏称为“史上最牛”的公摊面积。


不服?


2004年11月,北京市第二中级人民法院一次性下发了147份判决,要求北京方庄的方安苑小区开发商在90日内向业主提交房屋实测面积数据及公摊明细说明。所有方都表示“很无奈”。业主们说,折腾了一年,打了两场官司,还是不知道公摊面积究竟多少对;开发商坚持自己的测绘没有问题,但却不愿意交出详细说明;法官说确定公摊范围属于技术性问题,完全由法庭自行裁定存在困难;北京市房地产勘察测绘所坚持要求业主与开发商先商定公摊范围,否则不同意开展测绘工作

最近,一篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章又在网络热传,激起了极大共鸣。


“公摊面积”究竟怎么来的?


事实上,这是一个深远且久远的问题。


关于为什么中国会“独一份儿”的采取“建筑面积”售房,有一些“传说”。但是根据公开资料看,最早的权威法规可能是1995年建筑部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行),其与1998年的《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》明确规定:“商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面积。商品房按‘套’或‘单元’出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。”


应该说,曾经制定过面积计算标准的政府机构有很多,早的有国家经委,1982年颁布《建筑面积计算规则》。后来是建设部,1999年颁布《住宅设计规范》。各地规定基本上以此为蓝本和范本,如原北京市房屋土地管理局在1998年根据建设部规定以及1986年的《住宅建筑设计规范》,颁布《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。


时间点不陌生。商品房正是在那时进入人们生活。1998年,国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,宣布停止“实物分房”,明确了城镇住房的市场化、货币化、商品化改革方向。影响深远的住房制度改革的大幕自此拉开。


或许正是因此,“商品房销售面积测量与计算”成为房改中的关键,各种政策便是在这种背景下相继出台的。


但是,必须看到,住房制度是改革了,但在这改革之初,整体思路仍然没有足够的变化。“建筑面积”的使用与测量,本身是为满足工程造价计价工作的需要。住房商品化改革开始后,粗犷的管理方式却和没有跟上市场化的计划经济思路一起,在房地产的新浪潮中扮演者重要角色。


从来都有问题


这个制度的弊病从一开始就显露无疑。


1999年初,对商品房在国内五大城市情况调查发现,公众对商品房住宅总体不满意率超过一半以上,其中7成以上是认为商品房的实际面积小于销售面积。国家质量技术监督局组织部分地区质量技术监督部门对商品房计量问题进行检查,发现房地产开发商克扣用户购房面积现象非常普遍,误差数字之大令人触目惊心。在合肥市检查的246套21470平方米的商品房中,有198套商品房计量不足,缺面积房屋占检查房屋总数的80.5%。


当时,把这个归咎于“道德”问题,认为一些房地产商的“贪欲”和“黑心”是根本。补救办法是监管部门加强监督检查,测量规范则一再修补。


2000年以后,就不断有人提出,应该与国际接轨,采取“套内面积”的计算方式进行房产交易计量基础。


但相关部门只在不断发文规定更新测量方式上做文章。这个问题就在这种“严谨”的治理态度下一直蔓延。


2007年《物权法》实施后,对于“公摊面积”又一次从法律角度受到质疑。普遍认同是,有必要把公摊面积从房屋面积中“剔除”出来。


相关部门还是在加强测量上“想办法”。


厦门嘉莲大厦贯穿见证了这段历史。从1994年动工,10年间其经历了近300起诉讼,不断刷新全国司法审限纪录。其中关键便是,针对嘉莲大厦一个项目,前后出台了3份测量报告,每份测量报告给出的公摊面积都不一样,但都盖有厦门市房管局的公章。


随后,随着房地产市场价格的“暴涨”,似乎这个问题又被“搁置”了。但其实,在名副其实“寸土寸金”的当下,不知从何而来的“面积”可能等于一些人的半辈子身家,人们对公用建筑面积分摊问题的争议从未减少而是不断增加。


“公摊面积”的经济学谬论


为什么不能改变“建筑面积计价”这回事呢?


据说有这么几个理由:一是土地出让的时候是整块地,当然要全部一个平方米不少的卖掉才行;二是公摊面积也是居住者福利,不算公摊面积会让房子质量下降;三是公摊面积不算,居住面积看上去小,房价就会提高。


很好,至少都是经济方面的问题。而很显然,就像是我对建筑测量一头雾水,这些房地产利益相关者的经济理由也非常不知所云。


第一,你买了整块地,那又怎么样?你的土地出让金、建筑人工成本等等都是按照整块地计算的,那又怎么样?哪一个行业不是这样?你买件首饰,包装盒会不会另外加价?越是昂贵奢侈名牌的首饰,包装越精美,而且越不可能另外收费。首饰标明克数,但是总价和手工、品牌、设计、包装等都有关,你不会觉得包装不要成本或这成本没有计入整个价格吧?那买件衣服是不是扣子要一颗颗附加标价?没标价你不会觉得扣子是免费的而感动涕零吧?再进一步,一件衣服做出来,一定原始是布料,要不要把修剪下来没做完的部分也拿来卖给消费者?你不会天真到以为你的衣服没有包括废料的价格吧?不会天真到以为你的衣服没有包括人工、水电、房租、甚至缝纫机折旧的价格吧?不管怎么算,已、经、都、算、进、去、了!


第二,不按照“公摊面积”计价就会导致开发商不做公共部分?抬头三尺,还有规划呢!对于房屋建筑,规划局对住宅公共部位的设计、竣工验收等方面有严格技术规范。公摊面积这种公共部分怎么使用,《物权法》也有相应规定。即使你按照套内面积计价,公摊面积也需要注明。至于你的商品价格当然要与你的商品质量相符合,市场供需会决定别人买不买。怎么?你卖个辣条还要另外加“安全保护费”才保证你的食品安全吗?


第三,换了个算法,单价会改变,但是总价不会变啊,有什么好操心?但至少我付钱付得明白啊。


改起来并不难,不改大家都很难,为什么不改?


那么问题更简单了,开发商希望用“建筑面积”计量,心情可以理解,让他们主动“让利”,也绝无可能。但是,市场是有管理者的。管理者需要考量的,是社会福利。他们为什么始终岿然不动无动于衷动静无法?


政策转换有没有难度?没有。自2001年6月施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房可以按套(单元)计价、套内建筑面积或者建筑面积计价三种方法销售。而并非没有范例。广州曾经在全国率先公示相配套的测绘办法,提出小区共有建筑面积不再分摊到户。重庆至今按照套内面积交易。套内面积计价完全可行。


对既得利益者惩戒的难度大不大?很大!目前的测绘计量等法规也事实上仍然不能对此作出很好规范,普通人即使愿意、能够承担法律诉讼的成本,也很难争取到自己的正常权益。而这是个普遍的问题,分明有最简单的让大家测量确认的方式,非要复杂化,让全社会都笼罩在高成本自证自己被骗的阴翳中。


改起来并不难,不改大家都很难,那为什么不改?


一是惰政。不愿意改变,就像很多房地产商“呼吁”的,这改了以后“很麻烦”啊。所谓“建筑面积”计量,是最简单的管理管制方式,从计划经济思想中来,仍旧保持粗犷的一刀切管法。


二是惰政。不面对现实,假装房价没有那么高。在改变算法之后,对于居民来说,总价并不会上涨,但是对于有些管理部门来说,恐怕才会担心单价的上涨。然而,用公摊面积来摊平价格无异于掩耳盗铃,不能够解决房价高企的问题,只会鼓励开发商“钻空子”炒作。


三是惰政。不理会民生,无视市场和社会的需求。因为这一部分难以得到惩戒的人,整个社会成本都大幅上升。


在社会、法理、经济等各层面都千呼万唤了几十年的情况下,为什么一项惯例就是“不出来”?


而且,这不是在要求什么“国际接轨”,这不是在要求什么“物权产权”,这要求不过是“明码标价”。


对“公摊面积”的质疑,本不是什么难题,其核心要义,无非是交易中至少要“真”。一些“狡辩”之词无非在说,要“真”就不能“好”。“真”和“好”难道矛盾?“真”是根本、是底线、是基础,如果没有“真”,恐怕“好”也好不到哪里去吧。


后记


最近skr热闹的时节。即使在饭圈,大家也意识到,不突破小圈子面对大市场终究是无法获得成功的,千万不要以为自己有点流量和拥簇就无视市场的呼声。


何况这又不是饭圈,不要老是说“我家宝宝已经很努力了”。这世界谁不是一边努力到吐血一边买不上房子即使买上了也无法住上自己劳动力等同价值的面积。人间值不值得,可是房子必须值得。人间值得不值得是我的选择,房子必须值得是你的职责。(欢迎关注人大重阳新浪微博:@人大重阳,微信公众号:rdcy2013)


    关键词: 万喆    公摊面积  人大重阳  中国智库  

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