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多家银行上调北京房贷利率 楼市结构继续调整
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2018-05-10
  从5月7日起,工行、建行、农行执行上浮利率,将首套房贷利率提高为基准利率的1.1倍。中行则从5月8日起执行同样的利率上浮。而浦发银行、中信银行、广发银行等多家股份制银行均已于数月前开始执行该首套房利率政策。至此,在经过连续6次上调后,北京首套房个人按揭贷款已经从基准利率的85折一路上调至1.1倍。这意味着,现在在北京办理首套房贷款,银行普遍执行的是最低5.39%的利率水平,这也是2014年以来的最高房贷利率。

董希淼系中国人民大学重阳金融研究院高级研究员,文章刊于59日《金融时报》。



从本周开始,北京地区首套房房贷利率又现新动态。通过走访和多方了解,《金融时报》记者获悉,从57日起,工行、建行、农行执行上浮利率,将首套房贷利率提高为基准利率的1.1倍。中行则从58日起执行同样的利率上浮。而浦发银行、中信银行、广发银行等多家股份制银行均已于数月前开始执行该首套房利率政策。


至此,在经过连续6次上调后,北京首套房个人按揭贷款已经从基准利率的85折一路上调至1.1倍。这意味着,现在在北京办理首套房贷款,银行普遍执行的是最低5.39%的利率水平,这也是2014年以来的最高房贷利率。


然而,5.39%还比不上全国平均水平,据融360的统计显示,3月全国首套房贷款平均利率为5.51%,环比上升0.92%,同比上升23.54%。专家和业内人士普遍预计,上浮的趋势还将持续。结合年报中银行房贷业务稳步增长、增速下跌的状况,楼市结构在房住不炒的主旋律下继续优化,租购并举的新型住房制度不断完善。


房贷紧缩仍是主旋律


70%,这是北京市一季度新增个人住房贷款同比下降的幅度。不久前披露的相关数据显示,北京辖内银行业房地产贷款从2017年一季度268.52亿元的月均发放金额降至2018年一季度的83.45亿元。


无独有偶,上海市一季度信贷数据显示,该市本外币个人住房贷款一季度新增130.84亿元,同比少增545.11亿元。


从历史数据看,除2009年后与2015年后的一段时间,大部分首套房房贷的执行利率都在6%左右。融360分析认为,若房贷保持当前增速,2018年第三季度末将有可能破6%。但从过程来看,房贷将会平稳上升,且随着差异化信贷的落地,对刚需将会呈现出有利趋势。


房贷的紧缩进一步挤压着楼市投资的泡沫。53日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》显示,北上广深等全国16个热点城市房价预期指数已从去年同期的126.2回落至2018年一季度的108.7,大约相当于2014年四季度水平。


北京相关监管部门表示,在严格执行房地产市场调控政策的同时,北京银行业积极支持居民合理住房需求。截至20183月末,北京保障性安居工程贷款余额2120.46亿元,其中棚户区改造贷款和公共租赁住房贷款比年初增加242.5亿元,增长11.81%。同时,一年以来,在辖内按照“317新政执行的个人住房贷款中,超八成用于支持无房群体购房需求。


房贷规模稳增 增速下降


在房贷呈现持续收缩之势时,房贷规模的稳增,成为本年度银行年报的主调。其中,江阴银行同比增长达270%,平安银行同比增长79%,多数银行增幅均超过20%


“对银行,尤其是大型银行而言,住房贷款是一项非常重要的业务,保持适度增长很正常。在采访中,中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼告诉《金融时报》记者,虽然一二线城市要控房价,但也需要满足首套购房、改善住房等合理购房需求。而三四线城市则要面对去库存的问题,房贷规模的适当增长有助于去库存。在2018年,银行系的房贷规模应当还会保持稳步增长。


但是,在规模增长的同时,增速下降也是一个普遍的事实。在四大行中,以4.21万亿元的个人住房贷款余额居同业首位的建行,其房贷增幅由29.6%下降至17.5%,工行由28.8%下降至21.5%;中行由31.1%下降至17.5%。增幅同样缩减10个百分点以上的农行则在最新发布的年度一季报中表示,其一季度个人贷款余额占比37.6%,较年初提升0.3个百分点。个贷增量中非住房贷款占比提升。而在股份制银行中,招商银行则减少31%,中信银行更是减少了44%


这一趋势与相关数据统计相吻合。央行年初公布的《2017年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示,截至2017年年末,人民币房地产贷款余额32.2万亿元,同比增长20.9%,增速比上年末低6.1个百分点;全年增加5.6万亿元, 同比少增1087亿元。而个人住房贷款余额则为21.9万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末低14.5个百分点。


事实上,2016年至今,银行新增按揭贷增速急速攀升、快速降低、逐步反弹并持稳的变化趋势,也正好是楼市结构变化的一个写照。在投资过热的楼市被房住不炒思路及一系列政策的调控下,泡沫被逐渐挤出,楼市发展渐趋理性。


新型住房制度逐渐成形


425日起,央行下调大部分银行机构存款准备金率1个百分点,释放增量资金约4000亿元。


但资金的逐利天性,让部分看涨派把这次降准解读为房价上涨的助推力。货币政策主要在稳增长、去杠杆、防风险等多个目标需求平衡。当前预期在稳增长方面遇到较大压力,所以可能释放更多的流动性。但警报一旦消除,就不会再有这样的局面。董希淼分析认为,如果中美贸易摩擦在一定程度上得到缓和,货币政策会继续保持稳定中性,甚至偏紧。


此外,董希淼表示,央行不仅明确要求要把这些资金用于小微企业贷款来缓解融资难、融资贵问题,还提出要使用MPA考核来落实4000亿元资金的流向,这意味着对楼市的严控难以松动。


作为抑制住房的投资属性,让全体人民住有所居的重要推手,政府在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度又有新举措。


5月7日,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见,提出限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售。而比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。进一步强化了房子的居住属性。


而在425日,中国证监会、住房城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品。


事实上,银行业已经开始与房企合作,探索长租公寓证券化模式。去年1211日,建行与招商蛇口在银行间市场成功注册200亿元飞驰建融招商住房租赁资产支持票据,完成了首单银行间市场长租公寓ABN312日,建行又与国内长租公寓领军品牌新派公寓发起基于资产证券化的不动产并购基金,初期规模20亿元,后期将根据收购需要扩大规模。


业内人士认为,此举有利于住房租赁企业盘活存量、增加资金使用效率,也有利于鼓励更多社会资本参与进来,将有效推进住房租赁落地。(欢迎关注人大重阳新浪微博:@人大重阳,微信公众号:rdcy2013


    关键词: 董希淼  房贷  中国智库  人大重阳  

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