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董希淼:工行为何将贷款人年龄延长到70岁?
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2018-05-04
  经济学家樊纲最近提出“六个钱包”买房论,说年轻人要薅爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷的“羊毛”买房,引发全社会热议。其实,这倒不是什么新鲜事。现在房价这么高,年轻人在长辈帮助下买房,也非常普遍。不过,中老年人如果想要买房,可就没有多少“羊毛”可以薅了。对不少中老年人来说,孩子刚刚“啃老”付了首付,自己的钱包已经被掏空。但是,随着子女小家庭建立以及孙辈的出生,原有的房子已经不够住了。

作者董希淼系中国人民大学重阳金融研究院高级研究员,本文刊于54日中新经纬APP。


经济学家樊纲最近提出六个钱包买房论,说年轻人要薅爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷的羊毛买房,引发全社会热议。其实,这倒不是什么新鲜事。现在房价这么高,年轻人在长辈帮助下买房,也非常普遍。

  

不过,中老年人如果想要买房,可就没有多少羊毛可以薅了。对不少中老年人来说,孩子刚刚啃老付了首付,自己的钱包已经被掏空。但是,随着子女小家庭建立以及孙辈的出生,原有的房子已经不够住了。想买房?可是向银行申请个人住房贷款,往往因为年纪太大被拒绝。即便勉强获得审批,贷款年限也很短,每月还款的压力很大。

  

据报道,日前,中国工商银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和从不超过70年延长至75年。

  

工行延长贷款人年龄背后有何原因?

  

工商银行这项小小的政策调整,将为中老年人购房带来两个方面的帮助:

  

一是可以扩大申请贷款的年龄范围,将更多人群纳入到服务对象。此次放宽最高年龄后,即便是70岁的老年人购买首套房,在满足相关条件后,也可以申请5年期住房贷款。

  

二是可以申请更长期限的贷款,减轻还款压力。如果一位45岁的中年购房人申请贷款,这位购房人购买首套房最长可申请30年贷款,而此前最长贷款年限为25年。

  

住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。在住房问题的解决上,二十多年来个人住房贷款发挥了重要作用。作为我国最早开办、规模最大的个人贷款产品,个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期住宅制度的改革。在国务院公布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》之后,1995年,《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》正式出台,将个人住房贷款最长期限规定为10年。1997年该办法进行修订,将最长期限延长到20 年,1999年最长期限延长至30 年。2003年,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,首次提出了个人住房贷款差别化管理的理念,强调针对不同的购房人采取不同的住房信贷政策。近年来,个人住房政策更是频繁进行调整,以适应不断发展变化的环境。

  

由此可见,个人住房政策因时因势而变是常态,这既有利于配合房地产调控的需要,也有助于更好满足消费者的需求。具体到工商银行这次个人住房政策的微调,可能基于两个方面的考量:

  

一方面,主要基于我国人口平均年龄增加,顺应人口老龄化趋势。随着我国经济发展水平提升,我国人口平均年龄逐年提高,老龄化进程也在加快。截至2017年,我国60岁以上老年人口超2.3亿,是世界上老年人口过两亿的唯一国家。人口平均年龄变化和老龄化社会到来,对商业银行产品和服务提出新要求,适当放宽贷款人最高年龄限制是顺势而为。

  

另一方面,更好满足45岁以上群体的购房需求,适应高房价的现状。近年来,我国房价上涨较快,尤其是一二线城市,房子总价不断提高,动辄数百万上千万一套房子,首付金额和每月还款金额都比较高,给购房者带来较大压力。适当延长借款人年龄与贷款期限之和,将帮助借款人减轻还款压力。

  

延长期限会刺激房贷增长吗?

  

那么,这样的政策调整,会不会刺激个人住房贷款的过快增长呢?应该说,这样的担心有点多余。统计数据表明,贷款人50岁以上的个人住房贷款余额占比约为5%,所占的比重并不大。而且,此次调整之后,工商银行个人住房贷款最长期限仍为30年,保持不变。从最新年报可以看到,2017年该行新增个人住房贷款6978.51亿元,较2016年的7246.41亿元下降了4%

  

不可否认,金融是房地产市场的血脉。2017年,我国个人住房贷款余额首次突破20万亿元,达21.86万亿元,同比增长22.2%,增幅虽然比上年回落14.5个百分点,但仍然保持较快速度。大量信贷资金流向房地产市场,既有我国居民住房真实需求不断增长的影响,更是房价大幅上涨刺激下居民投资热情所带动。

  

在这种情况下,住房信贷政策作为房地产调控的重要手段,备受关注。相较于行政强制色彩浓厚的限购政策,住房信贷政策对于调整房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有更明显的作用。研究也表明,利率、首付比例对购房者收入、财产及贷款年限的限制等都会影响到购房成本,从而影响到消费者的购房行为。所以,调整住房信贷政策,可从调整贷款总量、贷款价格、贷款条件、贷款首付以及贷款期限等入手,量价并举,长短结合,既调控总量又调整价格,既着眼当下又引导预期。

  

从区域上看,对于部分房价上涨较快的热点城市,整体上应继续严格控制贷款总量,主动上调贷款利率,适当收紧贷款条件,并提高贷款首付比例。同时,对多数三四线城市而言,房地产市场库存量仍然较高,去库存压力仍然不小。商业银行应在风险可控的前提下,合理发挥住房信贷的杠杆作用,从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。

  

我们还应该看到,我国城镇化还将持续较长时间,中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。因此,在2016年、2017年快速增长之后,今年个人住房贷款增速将可能有所回落,但仍将保持适度增长。当然,在这个过程中,要采取措施,防止部分人群利用优惠政策钻空子。北京曾出台文件规定,离婚一年之内申请房贷的执行二套房贷政策。而工商银行此次个人住房政策微调,同样也要注意类似问题,如中老年人的子女假借父母名义买房、炒房。


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