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卞永祖:前期房价上涨过快的地区今年会“稳中有降”
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2018-02-28
  对于今年的房地产市场,宏观政策的主要目标是要确保房地产市场的稳定,实际上也完全体现了中央所要求的,今后一段时期内政府工作要贯彻“稳中有进”的总基调。这其中的“稳”,首先体现在风险防控上,不仅是因为世界经济正处于变革期和再平衡期,西方发达国家的货币政策需要回归常态,从而引发世界金融形势的不确定性,同时我们本身也面临企业转型和产业升级的重任。

  作者卞永祖系中国人民大学重阳金融研究院研究员,本文刊于2月24日中新经纬客户端。

  在日前召开的中国人民银行工作会议上,针对2018年的工作,央行提出要继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策,强化房地产金融宏观审慎管理,积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设,支持培育和发展住房租赁市场。

  由此可以看出,对于今年的房地产市场,宏观政策的主要目标是要确保房地产市场的稳定,实际上也完全体现了中央所要求的,今后一段时期内政府工作要贯彻“稳中有进”的总基调。这其中的“稳”,首先体现在风险防控上,不仅是因为世界经济正处于变革期和再平衡期,西方发达国家的货币政策需要回归常态,从而引发世界金融形势的不确定性,同时我们本身也面临企业转型和产业升级的重任。虽然高新技术产业和新兴行业正在加速成长并逐渐成为我国经济发展的主要动力,但是新旧动能的转换并不能一蹴而就,还需要时间,因此,笔者认为,我国经济工作的最重要原则,关键是要把握好“稳”与“进”的辩证关系,房地产就是其中最重要的一环。

 房地产业的金融风险

  之所以说房地产重要,是因为在中央反复强调要警惕金融风险的情况下,部分地区存在的房地产泡沫风险却越来越突出。统计局的最新数据显示,2017年12月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格57座城市环比上涨。其中,一线城市新建商品住宅价格环比持平,二手住宅价格环比下降0.1%。三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比均上涨0.3%,涨幅均与上月相同。

  这说明“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策已经取得了初步成果。如果回看2017年3月份的数据,全国70个大中城市住宅中,新建住宅与二手住宅分别有62个与54个环比上涨;其中北京3月住宅均价同比上涨超过48%,其他重点城市如南京、福州、武汉、济南等同比上涨超过30%。房地产价格的高增长不仅不可持续,必然会给我国经济带来巨大的潜在风险。

  与其他行业不同,房地产行业的金融化程度高,与之相关的金融衍生品发展迅速。就银行业来说,其对房地产的信用敞口已经超过30万亿元,不过,银行对房地产的总信贷敞口可能要远大于直接贷款,例如,许多地方政府融资平台和企业贷款以土地和房地产作为抵押物,这都构成了对房地产的间接敞口。

  更重要的是,房地产的快速发展也刺激了影子银行的蓬勃发展。其中,银行理财是增速最快的部分,具体来说,银行通过出售理财产品吸纳资金,将所得资金委托给券商资管、信托、基金(包括公募与私募)等专业投资管理人,这些公司再将资金投入到债券、现金、非标及权益类产品。在实际操作中,资产公司为了达到约定的高额收益目标,往往会再度加杠杆,例如在债券市场进行质押式/买断式回购,亦或是再度委外,部分中小银行甚至也会拆入同业资金再度加杠杆。根据《中国银行业理财市场报告》公布的数据显示,这些资金中相当大部分流入了地方政府融资平台与房地产行业,构成了房地产的“影子信贷”,相当于变相给企业发放贷款,成为了对房地产的间接敞口。理财产品的期限与房地产对资金的需求之间存在着期限错配的风险,短借长用的现象比较普遍,但这却极易引发银行的流动性风险。

 如何防控?

  从整体来看,如何抑制房地产泡沫的膨胀,保持房地产市场的稳定健康发展,事关我国金融稳定的全局,也是防控金融风险的最重要抓手。

  这不仅要求我国的房地产相关政策要“稳”,更重要的是要确保房地产市场的“稳”。去年“分类调控、因城施策”这一政策已经取得了初步成效,但是房地产所潜藏的风险还没有消除,所以央行提出今年继续执行这一政策。在这一政策的影响下,不排除个别地区房地产价格会“稳中有升”,但是更大的可能是,在政府的宏观调控下,房价前期上涨过快的地区会实现房价的“稳中有降”,这不仅有利于我国整体金融风险的防控,也有利于我国经济供给侧的改革,有利于企业的转型升级,有利于增强我国经济发展的持久潜力。

  当然,央行的“分类调控、因城施策”这一宏观政策,也需要各级政府的一系列措施来加以配合,棚户区改造等保障性安居工程建设就是其中之一。为了从根本上解决房地产的投机问题,以及从完善税收体系的角度,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,加快房地产税立法和实施进程也需要加快提上议程。目前,北京、浙江等地开始尝试租售同权、共有产权等政策,以加快扭转目前土地财政的状况。

  部分房地产企业也已经深刻洞察到了房地产市场发展的趋势。比如,某大型房地产商就在春节期间在全国楼盘施行“新春优惠88折”。房地产以前那种高速增长的时代已经过去,房地产企业不仅要在提高产品质量、加快市场开拓和营销能力等提高综合实力方面下大力气,也要深刻领会央行的这一政策内涵,做好战略规划,提高自身的抗风险能力。

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    关键词: 卞永祖  房地产政策  人大重阳  中国智库  

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